Het kostenverhaal in de Omgevingsvisie

Met deze Omgevingsvisie zetten we de stip op de horizon en schetsen we het publiekrechtelijk kader. Daarbinnen kunnen zich ontwikkelingen voor doen. Of en welke voorwaarden gelden rondom kostenverhaal bij ontwikkelingen, omschrijven we hier.

De huidige grondexploitatiewetgeving is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Die verplicht gemeenten om alle kosten en investeringen die ze moet maken voor planontwikkeling, te verhalen op partijen. Namelijk de partijen die daardoor nieuwe bouwrechten krijgen. De gemeente heeft de plicht om een exploitatieplan vast te stellen. Dit hoeft niet als het kostenverhaal anders verzekerd is. Bijvoorbeeld met een grondexploitatieovereenkomst (in het vervolg anterieure overeenkomst).

Het moet daarbij gaan om een bouwplan zoals dat in de wet staat. Denk aan:

  • de bouw van een of meer woningen of andere gebouwen (waaronder ook kassen);

  • een uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 vierkante meter bruto-vloeroppervlakte;

  • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen voor ander gebruik.

Zie de wetsartikelen voor de exacte omschrijving en voorwaarden: 6.2.1. Bro, 6.12 1 Wro en 7.17 Wro.

De gemeente moet kosten verhalen op de eigenaar van de gronden. Dat is verplicht. Het gaat dan om de gronden waarop het bouwplan van toepassing is. De te verhalen kosten zijn de gebiedseigen kosten en - wanneer er sprake van is - de bovenwijkse voorzieningen. Hiervoor maakten we een zogenaamde kostensoortenlijst (zie artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 Bro).

De Omgevingswet gaat waarschijnlijk medio 2022 in. De systematiek van het kostenverhaal verandert niet erg. De Aanvullingswet Grondeigendom 2019 laat zien dat de huidige werkwijze voor een belangrijk deel door kan gaan. Sommige mogelijkheden krijgen een andere juridische basis. Dat wordt dan een Omgevingsvisie en/of programma in plaats van een Structuurvisie. Zie voor de uitwerking en voorwaarden:

  • afdeling 13.6 Omgevingswet (kostenverhaal);

  • afdeling 13.7 Omgevingswet (financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied);

  • artikel 8.21 van het Omgevingsbesluit.

Belangrijk verschil met de Wro is de mogelijkheid van het vragen van financiële bijdragen. De Omgevingswet maakt een onderscheid tussen privaat- en publiekrechtelijke mogelijkheden. Via het Omgevingsplan kunnen we publiekrechtelijke mogelijkheden opleggen. Hiervoor staan in het Omgevingsbesluit zes categorieën:

  • wijziging inrichting landelijk gebied;

  • aanleg of wijziging natuurgebieden;

  • aanleg infrastructuur;

  • aanleg recreatievoorzieningen;

  • tekort aan sociale huur- en/of -koopwoningen;

  • stedelijke herstructurering.

Voor het privaatrechtelijke spoor gelden naast deze categorieën ook andere mogelijkheden. Denk aan maatschappelijk gewenste projecten en maatschappelijk belangrijke functies. Zoals natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen.

De planning is dat de Omgevingsvisie Zundert gaat gelden vóórdat de Omgevingswet in werking treedt. Daarom krijgt die ook de status Structuurvisie op basis van de Wro. Zo kunnen we als gemeente het kostenverhaal volgen volgens de mogelijkheden die nu in de Wro staan. In het kader van de overgangswetgeving verandert de status automatisch in ‘Omgevingsvisie’.